漳州新年首场土拍 “黑马”建发溢价揽地里的市场温度

2022-01-14 09:30:35   来源: 翔升软件   阅读次数:15

  当其他城市还沉浸在去年土拍收官惨淡氛围中,福建漳州已经拉开了2022年首场卖地。
  1月13日,漳州将五宗位于芗城区女排娘家基地片区的商住用地摆上了货架,吸引了建发、国贸、特房等房企参加。
  最终,五宗土地均成功觅得买家,总揽金26.91亿元,其中建发竞得三宗,国贸竞得一宗,城投竞得一宗。
  值得注意的是,不同于2021年底的流拍或底价接盘,漳州这场新年土拍还擦出了些火花。
  据观点新媒体了解,本场土拍中溢价率最低为5.25%,最高达到了34.2%——这一幕显然在过去一段时间全国土地市场上较为少见。
  新年首拍
  五宗地块分别为2021P13、2021P14、2021P15、2021P16、2021P17,均位于芗城区女排娘家基地,总出让面积148792.43平方米,总建筑面积397544平方米,起拍价为24.39亿元。
  具体而言,2021P13地块位于漳州芗城区漳华路以南、延安北路以东,占地面积82135平方米,容积率为2.8,起拍价9.55亿元。该地块由城投以9.85亿竞得,楼面价4283元/平方米,溢价率3.14%。
  2021P14地块位于漳州芗城区延安北路以东、腾飞路以南,占地面积9246.43平方米,容积率为3.0,起拍价2.22亿元;2021P15地块位于漳州芗城区胜利东路以北、新华北路以东,占地面积28660平方米,容积率为2.6,起拍价6.86亿元;2021P16地块位于漳州芗城区胜利东路以南、新华北路以东、打街以北,占地面积7816平方米,容积率为3.0,计容建筑面积23448平方米,起拍价1.91亿元。
  上述三宗地块均由建发揽下,成交价分别为2.58亿、2.09亿、7.22亿,最高楼面价为9690元/平方米,溢价率分别为16.22%、9.42%、5.25%。
  剩余一宗2021P17地块位于漳州芗城区胜利西路以南、新华北路以西、平等路以东,占地面积20935平方米,容积率为2.0,起拍价3.85亿元,最终由国贸以5.17亿竞得,楼面价12348元/平方米,溢价率34.29%。
  整体来看,相比2021漳州收官战中全部地块以底价成交的局面,此次土拍反映出来的市场温度明显有所上升。
  当然,背后原因首先与地块质素关系密切。
  据悉,这五宗地块均位于老城中心板块,商业、教育、医疗以及交通等配套比较完善;更为具体的是,地块位于所谓的“中国女排娘家”基地项目片区内,女排的光环让整个片区享有资源的倾斜,这也为项目的销售奠定了先天优势条件。
  从企业层面看,此次拿地对于建发、国贸而言也有着自身的补仓需求。
  有市场人士表示,据其了解,目前建发、国贸在漳州市场可销售楼盘资源并不多。尤其是创下此次土拍最高溢价的国贸,漳州在售楼盘仅有一个。
  除此之外,目前资金端受限局面的缓解让近期行业与市场氛围有所回温,或也给此次土拍打了一剂强心针。
  可以窥见,自11月中下旬以来,国内房企融资渠道和发行规模回弹,政策环境同样呈现回暖态势,包括保利发展、招商蛇口、中海地产、碧桂园、龙湖等企业融资渠道的恢复,给予投资者一定信心。
  不过,此前类似花样年、阳光城等债券展期事件仍在发酵,新房市场尚未恢复元气,因此仍可以感受到土拍市场的些许冷静与谨慎。
  譬如,此次建发、国贸所摘地块体量均较小,最大建面是建发夺得的2021P15地块,计容建筑面积也仅7.5万平方米。
  一方面对房企资金要求不大,另一方面小体量地块也让房企的开发销售更为灵活,回笼资金速度快。
  “黑马”建发
  这场土拍另一个亮点是以近12亿包揽三宗宅地的建发。
  这家闽系房企旗下上市平台建发国际,在近期披露的销售业绩中,以100%销售增幅在一众略显颓势的房企里尤为突出。
  观点指数发布的“2021年1-12月房地产企业销售金额表现”研究成果显示,前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元,同比减少2.4%,年内累计销售增速首次转负。
  建发国际销售公告则显示,截至2021年12月31日止年度,建发国际连同合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1300.92亿元,归属公司股东权益的累计合同销售面积约682.69万平方米,同比分别增长约100.90%和约104.29%。
  当然,黑马不是一日炼成,建发这种增长态势已延续了很长一段时间。
  从2016年开始,香港上市平台建发国际的销售规模几乎每年都以1倍的速度增长,例如2018、2019年销售金额增速达94.07%、86.7%,远高于同期TOP100整体的36.6%和16.0%。
  即便是2020年行业有所收紧情况下,建发国际仍最终实现销售金额约907.7亿元,同比增长78.75%,增幅之大彼时少有。
  数据来源:企业公告,观点指数整理
  这种增长显然有着一定的特殊性。
  建发国际之所以能迅速做大规模,很重要的一方面是来自于母公司建发房产现有成熟优质房地产项目注入,尤其是在2018年建发房产将业务定位与控股子公司建发国际进行了一定划分之后,建发国际主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务此类新增地产业务。
  据不完全统计,2017年至2020年,建发国际已从母公司处获取超过10个资产包。
  另一方面,截至2021年上半年,建发国际平均融资成本约4.48%,较2020年末的4.98%下降50个BP,资金充裕及融资成本低的优势让建发房产及建发国际得以在公开市场加大拿地力度,扩大土储和可售资源。
  在观点指数发布的2021年1-11月土储报告中,建发房产拿地权益金额达840.92亿元,新增权益土储704.7万平方米,新增货值1546.95亿元,分列房企中的第7位、第15位以及第16位,明显高于销售金额所处的行业位置。
  扩储力度保持高位,让上市平台建发国际的财务数据随之产生变化。
  如净负债率指标,2017、2018、2019以及2020年上半年,建发国际净负债率分别录得319.95%、242.08%、175.74%以及247.68%。
  但这并没有给建发国际带来太大的压力。
  一方面,资产注入仍在持续进行中,这种动态过程一定程度上带来若干指标上的错位。另一方面,母公司的财务资源支持也让其扩张过程更有底气。
  “公司本身较少单独关注建发国际的净负债率,因为建发国际作为母公司重要的上市平台,对其提供了较大的财务资源支持。”建发国际行政总裁林伟国曾表示。
  可以窥见,作为建发房产的控股子公司和建发集团的成员企业,建发国际在股东借款和融资上享受很大优势。
  例如2019年,建发国际曾接受建发房产贷款合计230.8亿元,同比增长43.5%;2020年上半年,建发国际与建发房产订立贷款框架协议,以年利率5.5%向建发房产寻求400亿元贷款融资,以推动项目开发。
  2020年12月公告又披露,建发房产为建发国际子公司厦门益悦置业提供95亿元贷款额度。
  此外,借助永续债发行等融资手段也让建发国际的财务报表有所优化。
  过去一年,建发国际快速实现两道红线转绿。截至2021上半年,净负债率、剔除预收账款的资产负债率及现金短债比分别为85.1%、69.8%及3.1倍,从两道红线顺利转为绿档房企。
  当然,在如今的行业环境下,绿档并不意味着安全。